Pourquoi acheter un appartement et le louer ?

La sagesse conventionnelle affirme que l’achat d’une maison ou d’un appartement est toujours mieux que de louer ; une raison populaire étant que « le loyer ne fait que gaspiller de l’argent — du moins avec une hypothèque, je construis des capitaux propres ». Bien que la déclaration soit techniquement correcte, elle comporte une liste d’hypothèses implicites. Il peut être beaucoup moins risqué, et moins cher, à louer.

Je ne veux pas décourager les gens d’acheter leur propre maison. Il peut s’agir d’un début solide pour la constitution d’actifs à long terme, et le Japon offre certains des taux d’intérêt les plus bas au monde.

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Cependant, je voudrais dissiper certaines idées fausses liées à l’accession à la propriété. Il est important de préciser, cependant, que cet article n’aura pas la place nécessaire pour traiter de l’achat à la location, de la spéculation immobilière ou de la gymnastique fiscale et comptable. Il se concentrera sur les écrous et les boulons de la question apparemment innocente : « Dois-je acheter ou louer ?

La façon la plus simple de commencer à y réfléchir est d’énumérer les coûts et de les peser les avantages.

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Frais de courtier : Les frais standard au Japon sont de 3,24 %, plus 64 800 yens. Ce n’est pas une tentative simple de trouver un courtier prêt à offrir un rabais.

Frais de scrivener judiciaire et taxe d’enregistrement : Cela peut s’effectuer autour de 60-150 000 yens plus 1,5 % (plus 0,4 % en cas d’utilisation d’un prêt ; moins s’il s’agit d’une hypothèque de résidence).

Droit de timbre : Si vous avez vécu au Japon depuis plus de 15 minutes, vous ne devriez pas être étranger à visiter le bureau de poste ou le bureau de paroisse pour acheter un timbre pour certains documents. L’immobilier n’est pas différent. Cela coûtera environ 10 000 à 80 000 yens.

Taxe d’acquisition : Cette taxe varie en fonction du budget dont le gouvernement local a besoin chaque année, mais s’attend à payer entre 0,5 % et 1 %.

Taxes annuelles sur la possession : Il s’agit d’une taxe sur les immobilisations de 1,4 % et d’une taxe d’urbanisme de 0,3 %, bien que ces taxes puissent être réduites pour les résidences primaires.

Total : Cela revient généralement à environ 7% ou plus seulement en coûts de transaction. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez commencer à creuser hors de ce trou avec votre premier paiement hypothécaire. La mauvaise nouvelle, c’est que les paiements hypothécaires ne sont pas tous orientés vers l’équité.

Exemple simplifié :

Prix d’achat : 60,000,000 yen Hypothèque : 50 000 000 yens Modalités du prêt : 30 ans à 1% d’intérêt Coûts totaux de transaction : 4 200 000 yens Hypothèque mensuelle : ~160 000 yens

À partir du premier versement de 160 000 yens, environ 40 000 yens sont des intérêts et 120 000 yens réglent l’hypothèque. Cela représente environ 1,4 million de capitaux propres chaque année, ce qui semble vous ramener au même niveau dans environ 3 ans (4,2/1,4 = 3).

Toutefois, le fait de posséder et de résider dans un bien immobilier entraîne des coûts annuels réels. Taxes annuelles sur la possession : Cités ci-dessus, ces taxes fixes en pourcentage reviennent à s’enraciner chaque année. Coûts d’entretien et frais de construction : Maintenant, lorsque quelque chose se casse, il est de votre responsabilité de réparer ou de remplacer. (robinets fuyants, climatiseurs, fenêtres, chauffe-eau chaude, réparation extérieure, ascenseur ou toit, etc.)

Retour à l’exemple simplifié dessus, avec des coûts annuels de 600 à 800 000 yens ; le seuil de rentabilité passe à 5 à 6 ans. En outre, la vente de la maison implique un autre 3 à 4 % des coûts de transaction, ce qui porte le coût de l’aller-retour à environ 6,3 millions de yens.

Donc, en d’autres termes, pour le fameux « loyer est juste jeter de l’argent loin, au moins avec une hypothèque que je construis des capitaux propres » déclaration pour tenir l’eau, vous devrez peut-être être certain que vous êtes capable et prêt à rester mis en un seul endroit pendant plus de 7 ou 8 ans, juste pour briser le même (6,3/0,8 = 7,9).

Autres considérations :

Les valeurs des terres et des structures vont-elles augmenter ou diminuer ? L’immobilier a tendance à conserver au moins sa valeur à long terme, mais cela n’est pas garanti.

Qu’ en est-il du coût d’opportunité ? Si vous placez plutôt l’acompte dans un autre investissement, combien feriez-vous ?

Votre employeur paie-t-il votre loyer directement ? Au Japon, les employeurs peuvent payer un loyer avec un revenu avant impôt, ce qui signifie que des centaines de milliers de yens en avantages fiscaux annuels pourraient disparaître si vous obtenez une hypothèque.

Si vous déménagez mais gardez la propriété à louer, que faire alors ? Les conditions de prêt amicales étaient probablement fondées sur une résidence principale et non sur un immeuble de placement. Si cela change, votre taux d’intérêt monterait-il ? Les rendements locatifs couvriraient l’hypothèque, les taxes et les frais d’entretien ? Et les postes vacants ?

Quels sont les avantages intangibles de l’accession à la propriété ? Cet article a craqué quelques chiffres, mais quels sont les avantages non quantifiables ?

Comme prévu, il n’y a pas de réponse simple à « dois-je acheter ou louer ? » Il y a aussi des déductions fiscales liées à la propriété, mais leur incidence dépend de la situation fiscale du propriétaire et de la propriété, et il faut supposer que les impôts payés par suite de l’immobilier domestique l’emporteront sur tous les types de déductions. Le bureau des impôts n’a pas pour activité de donner plus que ce qu’il reçoit.

Auteur : Andrew Meredith. Andrew Meredith est un Américain vivant à Tokyo et est associé chez Tyton Capital Conseillers.

Cet article a été publié à l’origine sur Japan Today et est republié ici avec permission.

Photo : Maison de thé sur les terrains du temple Kodai-ji dans la section Gion de Kyoto.

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